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Betongold – Über die Flucht der Kunden in reale Werte

Reale Werte statt Versprechen auf Papier. Wohlfühlen statt Konsumverzicht. Die Deutschen nehmen wieder Geld in die Hand und geben es aus. Das Handwerk profitiert, allen voran die Baugewerke. Doch es ist nicht alles Gold, was glänzt.

Von Thomas Meyer-Lüttge und Jens Seemann

Baustelle der Schweriner Schelfbauhütte.

Wer denkt sich eigentlich solche Wörter aus: Entlassungsproduktivität, Umweltprämie, alternativlos? Wörter, die viel besser klingen als der Gegenstand, den sie bezeichnen. Wörter, die Diskussionen beenden. Auch solche, die, Gewaltiges andeutend, als Riesen daherkommen.

Betongold ist so ein Wort, das Phantasien beflügelt. Gemeint ist die Immobilie als rentable Geldanlageform mit großartigem Wertsteigerungspotenzial. Grund und Boden lässt sich bekanntlich nicht unbegrenzt vermehren. Im Wert können sie also theoretisch nur steigen. Ein Totalverlust ist in der aller Regel auch ausgeschlossen. Finanz- und Wirtschaftskrisen nagen an den eigenen vier Wänden weit weniger als am Wertpapierdepot. Aktien sind ein Versprechen, die Eigentums- oder Mietwohnung als Anlageobjekt ein reales Gut. Tatsächlich steigt seit einigen Jahren die Immobiliennachfrage. Überall in den Städten wird saniert, gebaut, verkauft.

Wenn Immobilien wertvoll wie Gold sind und ähnlich gehandelt werden, wer profitiert dann? Käufer, Verkäufer, Makler oder diejenigen, die Beton in Gold verwandeln? Ist das Baugewerbe die Alchimistenbranche des 21. Jahrhunderts?

Ulrich Bunnemann wirkt etwas verlegen. Vom Betongold hat er noch nichts gehört. „Das mag aber auch daran liegen, dass wir mit Beton nicht viel zu tun haben“, sagt er lächelnd. Der Bautischler und Architekt ist Chef der Schelfbauhütte in Schwerin. Hauptbetätigungsfeld des Bauunternehmens ist die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude bei größtmöglichem Erhalt ihrer historischen Bausubstanz. Darin ist die Schelfbauhütte so gut, dass sie 2008 mit dem Baupreis der Landeshauptstadt Schwerin ausgezeichnet worden ist.

Goldgräberstimmung in Schwerin?

Die Geschäfte laufen gut. Über dreißig Objekte hat die Firma mit ihrem 38-köpfigen Team in den acht Jahren ihres Bestehens instand gesetzt; vor allem in der Schelfstadt. Sie ist eine barocke Stadtgründung. Ein Großteil der Gebäude ist in der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts entstanden. Am inneren Ziegelsee gelegen ist das Quartier einer der angesagtesten Stadtteile der Schwerins. Seit einem Jahr engagiert sich der Betrieb auch überregional mit einer Baustelle in Güstrow. „In Schwerin wurde viel gebaut. Uns gehen langsam die Objekte aus, zumindest die interessanten“, sagt Bunnemann.

Bauboom und Goldgräberstimmung in Schwerin? Ulrich Bunnemann winkt  ab. Davon sei man ein gutes Stück entfernt. Doch angezogen habe die Nachfrage nach Bauleistungen durchaus.

„In den Anfangsjahren waren die Kunden junge Familien, die mit wenig Geld und viel Eigenleistung Wohnungen in der Innenstadt kauften“, erzählt Bunnemann. Heute seien es eher situierte Leute, unter ihnen auch das vielzitierte Rentnerehepaar aus dem Ruhrgebiet. „Es kommen auch vereinzelt Privatleute, die geeignete Anlageobjekte suchen.“

Für einen ursprünglich aus Süddeutschland stammenden Bauherrn hat die Schelfbauhütte zwei denkmalgeschützte Fachwerkhäuser auf dem 2.000 Quadratmeter gro­ßen Grundstück am Schweinemarkt –  in bester Lage – saniert. Eines bewohnt der Investor. Das andere ist vermietet. Von den Vorbesitzern war die Immobilie aufgegeben worden.

Das Gleiche gilt auch für ein wesentlich größeres aktuelles Projekt. Die Schelfbauhütte hat im vergangenen Jahr das fast 40.000 Quadratmeter große Areal „Alte Brauerei“ erworben. Ulrich Bunnemann will das völlig heruntergekommene todgeglaubte Ensemble durch Sanierung und teilweise Neubebauung wiederbeleben. Dafür hat er eigens die Alte Brauerei GmbH & Co KG gegründet, deren Geschäftsführer er ist. Anspruchsvolle Loftwohnungen sollen hier entstehen neben Studentenappartements, Kleingewerbe neben Gastronomie.

Gesunder Markt, kranker Markt
Lohnt sich die Investition in die eigenen vier Wände und der Immobilienkauf? „Ja“, sagt der Geschäftsführer der VR Immobilien GmbH Schwerin. Es komme allerdings sehr darauf an, wo man kaufe.

In Schwerin gab es lange Zeit eine geringe Nachfrage nach Wohneigentum bei einem vergleichsweise guten Angebot. Erst die Vorbereitung zur Bundesgartenschau brachte ab 2007 Bewegung in den Markt.  „Viele Menschen, die im Umland gebaut hatten, kamen wieder in die Stadt und sahen, wie gut sie sich entwickelt hatte. Viele brauchten auch die schwärmerischen Touristen, um die lange schlechtgeredete Stadt mit anderen Augen zu sehen,“ erzählt Hinz.

Wie überall, so setzte auch in Schwerin die „Landflucht“ ein. Verließen bis dahin die Menschen eher die Städte, so ging es nun zurück in die Strukturen. „Das Motto heißt seitdem schön, und bequem leben in der Stadt“, sagt Hinz. Die Bewegung zurück in die Landeshauptstadt sei aber moderat verlaufen. Für die Immobilien hätten sich im Wesentlichen Schweriner und Bewohner aus dem Umland interessiert. Das ist bis heute so geblieben. Sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch bei den Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten entwickelten sich die Preise moderat, ohne Verlust an Bodenhaftung.

Hinz rechnet vor: „Wer 2005/06 ein ordentlich saniertes Mehrfamilienhaus für das Acht- oder Neunfache der jährlichen Nettomiete gekauft hat, müsste heute das Zwölffache zahlen. Das ist eine gesunde Rendite. Und die Miete ist mitten in der Stadt über Jahrzehnte gesichert.“ Andernorts investierten Kapitalanleger das Achtzehn- oder Zwanzigfache in Lagen, die „unterirdisch sind“, denen jede Nachhaltigkeit fehle. Da entstehe allmählich eine Immobilienblase.

Mecklenburg-Vorpommerns Landeshauptstadt ist ein sogenannter B-Standort. Der Quadratmeterpreis für eine 80 bis 90 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich derzeit auf ungefähr 1.500 Euro. In den Metropolen und Ballungsgebieten ist die Situation anders. Mieten und Immobilienpreise explodieren. Die höchsten Wohnungspreise hat München, gefolgt von Hamburg mit rund 2.700 Euro pro Quadratmeter. Im Westen führen Köln und Düsseldorf die Preislisten an, im Osten der Republik sind es Berlin und Dresden. „Das ist wie bei einer Grippe. Einer steckt den anderen an. Der Markt ist nervös. Wer Geld hat und sieht, dass alle kaufen, glaubt auch, schnell kaufen zu müssen. Fast egal zu welchem Preis“, erklärt Hinz.

Trotz Wirtschaftskrise von 2008 und aktueller Eurokrise investieren und konsumieren die Deutschen. Die stabile Binnennachfrage wurde 2009 zur wichtigsten Stütze der Konjunktur. Das ist insofern bemerkenswert, als der deutsche Verbraucher für seine Sparsamkeit berühmt ist.

Werterhaltung/Wertschaffung
Für Rolf Bürkl, Konsumforscher bei der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), liegen die Gründe auf der Hand. „Die Insolvenz von Lehman Brothers hat das Vertrauen in die Finanzmärkte und die verbreitete Sparneigung erschüttert. Die Konsequenz für die privaten Haushalte ist, das Geld in werthaltige Anschaffungen zu investieren. Eine wesentlich größere Rolle als der allgemeine Konsum spielen Werterhaltung und Wertschaffung. Das zeigen unsere Untersuchungen eindeutig. Die Menschen, die Geld haben, investieren in Schmuck, in Immobilien und zum großen Teil auch in energetische Sanierungen.“

Ein weiterer Grund für die positive Anschaffungsneigung sei, dass die Eurokrise für viele Verbraucher bislang kaum spürbar geblieben ist. Der Arbeitsmarkt ist stabil, die Einkommensentwicklung gut und die Inflation moderat, die Kreditzinsen niedrig . „Bei der Wahrnehmung der eigenen Situation messen wir viel bessere Ergebnisse als bei der Einschätzung der allgemeinen Konjunkturentwicklung “, so GfK-Experte Bürkl. Problematisch daran ist, dass diese beiden Größen nicht unendlich lange auseinanderlaufen können. „Die spannende Frage lautet, wer passt sich wem an, wo nähern die Indikatoren sich einander an.“

Umsatzplus sieben Prozent
Von der anhaltenden Konsumfreude der privaten Haushalte und der stabilen Lage am Binnenmarkt profitieren alle Bereiche des Handwerks. Mit einem Umsatzplus von nominal knapp sieben Prozent im vergangenen Jahr hat die Branchenkonjunktur die optimistischsten Erwartungen übertroffen und längst an das Niveau vor der Krise angeknüpft. Von der Entwicklung werden nicht nur das Bau- und Ausbaugewerbe, sondern alle Bereiche erfasst. Die hohe Investitionsnachfrage kommt den handwerklichen Zulieferern zugute. Das Kfz-Gewerbe hat die Flaute von 2010 hinter sich gelassen. Neuwagen und Nutzfahrzeuge finden wieder Käufer; der Servicebereich bleibt auf gutem Niveau. Der neue Spaß am Kaufen schlägt sich auch im Bereich persönliche Dienstleis­tungen und bei den Lebensmittelgewerken nieder.

Neu und barrierefrei
Das dickste Umsatzplus erzielte das Bauhauptgewerbe im vergangenen Jahr. Die Rückgänge im öffentlichen Hochbau wurden durch die Belebung im Gewerbe- und Wohnungsbau mehr als kompensiert. Auch die Ausbaugewerke konnten ihren Umsatz deutlich steigern. Rund drei Prozent Zuwachs erreichte das SHK-Handwerk 2011. Entsprechend optimistisch ist die Stimmung in der Branche. „Insgesamt geht es unseren Betrieben so gut, wie schon lange nicht mehr“, sagt Frank Ebisch, Pressesprecher des Zentralverbands Sanitär Heizung Klima (ZSHK).

Gerade beim Badbau zeigten sich die privaten Kunden nicht knauserig. Wo früher vorrangig repariert worden sei, entschieden sich die Auftraggeber auffallend oft direkt für ein neues Bad. 360.000 Komplettbäder haben die Innungsbetriebe eingebaut, ein Drittel davon barrierefrei. „Das sind rund zwanzig Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Leute investieren ganz eindeutig mehr in die eigenen vier Wände“, so Ebisch.

Die privaten Kunden investieren aber nicht nur mehr. Sie investieren auch verstärkt in Qualität und Exklusivität. Diese Beobachtung macht Matthias Jöhnck, Geschäftsführer der Tischlerei Zwintzscher. Das Kieler Traditionsunternehmen spielt in der Champions League der Branche. Mega-Yachten, Kieler Ostseehalle, Stena-Terminal oder die Aida Diva: Überall, wo erstklassige Raumkonzepte und perfekte Ausführung gefragt sind, kommen Jöhnck und sein 26 Mann starkes Team ins Spiel.

Hochwertig und exklusiv
Bis Mitte 2008 machte die Edeltischlerei knapp ein Drittel ihres Umsatzes mit Privatkunden. „Danach ist es in diesem Marktsegment drei Jahre lang sehr ruhig gewesen“, erzählt Matthias Jöhnck. Seit Anfang 2011 zieht die Nachfrage wieder an. „Auf mich macht das den Eindruck, als seien da viele Wünsche zurückgestellt worden. Jetzt werden sie erfüllt.“ Und so fertigen die Möbeltischler in der Zwintzscher-Werkstatt wieder Einzelstücke für den ausgebildeten Geschmack und Geldbeutel der Privaten. Einer hat Zwintzscher mit der Planung und Ausführung einer Bibliothek beauftragt. Alles vom Feinsten, versteht sich.

Wendig und ganzheitlich
Auch bei den Raumausstattern sind die Geschäftsaussichten durch die stabile Nachfrage im Privatkundengeschäft gut. Mit einem Umsatzplus von 2,7 Prozent soll das Gewerk 2011 abgeschlossen haben, berichtet das Deutsche Handwerksblatt. Dass das jedoch mit Eurokrise und Bauboom zu tun haben soll, will Handwerksmeister Ramon Ströhl aus Bad Oldesloe nicht glauben. Ströhl ist Inhaber eines Raumausstatterbetriebs. Seit fast 30 Jahren ist er am Markt, kennt Branche und Kunden. Seine besetzen das obere Preissegment.

Im Krisenjahr 2009 sind Ramon Ströhl viele alte Kunden abhanden gekommen.  „Ich vermute, ein Teil hat viel Geld verloren, ein anderer in Wohnungen investiert, um sie zu vermieten.“ Um Neukunden zu gewinnen, hat Ströhl sein Angebot erweitert und neue Schwerpunkte gesetzt. „Früher habe ich für den einen das Fens­ter dekoriert, für den anderen den Boden gemacht, für einen dritten das Polster. Heute setzte ich stärker auf die Erstellung ganzheitlicher Raumkonzepte, die mit guten Subunternehmern realisiert werden.“ Komplettangebote aus einer Hand, alle Details konsequent und harmonisch auf das Ganze hin ausgerichtet: Das habe einen Markt, ist Ströhl überzeugt. Die Kunden jedenfalls kommen nicht von allein, egal wie die Konjunktur sich entwickelt.

Anlass zur Euphorie?
Kurz vor Redaktionsschluss veröffentlichte das Münchener ifo-Institut eine Langfristprognose, der zufolge sich die Nachfrage beim Wohnungsbau in den kommenden Jahren moderat fortsetzen werde. Lässt sich die Entwicklung am Ende doch mit „Bauboom“ und „Betongold“ erfassen?

„Nein“, sagt Jörg Schnell, Hauptgeschäftsführer des Bauverbands Mecklenburg-Vorpommern. „Die Betriebe sind optimistisch, der Abschluss 2011 stimmt versöhnlich. Für Euphorie besteht aber kein Anlass.“ Wenn sich die Zuwächse nur auf zwei Bausparten bezögen, der öffentliche Bau aber weiter zurückgefahren werde, sei das keine positive Entwicklung der gesamten Branche. Außerdem sagten die Umsätze angesichts steigender Material- und Lohnkosten nichts aus über die Erträge.

Beitrag aus der Mai-Ausgabe des  Magazin NordHandwerk

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